Пазарът на недвижими имоти по Българското Черноморие

24.02.2005 | 01:00
по статията работи: econ.bg
Анализ на последните няколко години, тенденции, инвестиции

 

През последните 2 години на пазара на имоти по Черноморието се случиха най-малко три неща:

1.      Търсенето на имоти (всички видове) се увеличи многократно.

2.      Цените на голяма част от различните видове имоти се увеличиха.

3.      Всичко това стана за много кратък период от време от около 1-1,5 години.

Какви бяха основните причини?

Изминалият период от 1-1.5 години очерта няколко интересни тенденции в развитието на пазара за недвижимости. През последните 2-3 години се забеляза трайна тенденция на подобряване пазарния климат и увеличаване на търсенето на различни по вид и предназначение имоти. А от средата на 2003г. регистрирахме най-значителния ръст в цените и броя на продажбите през последните 7-8 г..Само няколко цифри в потвърждение на горното:броя на сделките през 1996-64000; 2001-95000; 2002-105000; 2003-145000, очaкванията за 2004-195000. Данните са от службите по вписвания към районните съдилища.

Процентно увеличение на броя сделки с недвижими имоти за 2004 г.  ,   спрямо 2003 г.в някои общини по Черноморието

Община

Увеличение

Варна

29,40%

Каварна

75,28%

Балчик

50,00%

Индексът REMI също ясно показва, че пазарът на имоти в България се развива във възходяща посока.Цените на имотите се увеличиха за последните 3 години, като в някои райони и за определени видове имоти увеличението достигна 100-150%.

Пазарен индекс за недвижими имоти REMI

01 Септември 2002 г.

100

01 Октомври 2002 г.

102,11

01 Януари 2003 г.

103,68

01 Април 2003 г.

104,37

01 Юли 2003 г.

107,22

01 Октомври 2003 г.

116,81

01 Януари 2004 г.

121,92

01 Април 2004 г.

126,20

01 Юли 2004 г.

139,8

01 Октомври 2004 г.

143,3

01 Януари 2005 г.   

151,3

През разглеждания период няколко бяха основните причини за интензивното развитие  на пазара на недв. имоти:

1.    Продължителната вече 6-7 години макроикономическа и финансова стабилизация в страната. Много от основните макроикономически параметри като БВП, ръст на доходите на населението, ниво на инфлационните процеси, стабилност на националната валута, ръст на чуждестранните инвестиции и т.н.подобриха своите стойности, в някои случаи чувствително.

През 2004 г. се очита рекорден ръст от 120% на отпуснатите жилищни кредити. Само за ноември месец жилищните и ипотечните кредити за физически лица бележат ръст от 8.81 %. Статистиката сочи също, че около 99% от най-раздаваните от банките кредити – ипотечни и потребителски, са редовни.

2.    Очакването за приемане на българия в НАТО и Европейски съюз и свързаните с това положителни следствия. Трябва да се отбележи, че повишаването на цените и търсенето на имоти няма да се стимулира само от факта на присъидиняването на страната към ЕС.Тази възможност би се реализирала, ако България продължи да подобрява своите икономически параметри. Познавайки добре както икономическите, така и политическите процеси в страната считаме, че това ще се случи.Само за последната година ръста на чуждестранните инвестиции се увеличи с 30% до 2 млрд. Евро.Инвестциите в недвижими имоти от чужденци са около 10% от тази сума или около 200 млн.евро

3.    Силно влияние на пазара оказа започналото вторично предлагане на приватизирани имоти /хотели, фабрики, магазини, заведения и т.н./. Тези сделки оказаха положително въздействие, тъй като на пазара започна предлагане на крупни имоти, които бяха в малки количества или изобщо липсваха до този момент.

4.    Трябва да обърнем сериозно внимание на вътрешната миграция.Черноморието се превърна в притегателен център за хора, търсещи работа, от цяла Североизточна и Югоизточна България. Традиционно Варна се явява Академичен център на Североизточна България и повечето завършващи студенти остават да работят и живеят в града. Аналогична е ситуацията и за град Бургас.Това са и двата най-големи и важни административни, културни, търговски центрове по Черноморието.Те са съответно 2 и 3 по икономическо развитие градове в България.

5.    След приемането на Закона за ипотечните облигации преди няколко години, повечето банки емитираха такива и генерираха дългосрочен паричен ресурс. По тази причина  голяма част от търговските банки предлагат различни условия за дългосрочно ипотечно кредитиране. С всеки изминат ден процентът на сделки, извършвани чрез ипотечен кредит, се увеличава.

6.    Търсене от чужденци. През последните две години търсенето за покупка на имоти от чужди граждани отбеляза чувствителен ръст. Търсенето е насочено  в широк диапазон: от селски имоти, апартаменти, вили, парцели до хотели.

7. Най-новата потенциална група купувачи са българите, живеещи и  работещи в чужбина. Само през 2004г. общата сума, която е инвестирана в недвижима собственост от тази група е в размер на около 850 млн. лева. 

През разглежданият период интересът към инвестиция в недвижима собственост по Черноморието естествено също се засили. Основните местонахождения към които са насочени инвестиционните намерения по Северното Черноморие са: к.к.Златни Пясъци, Балчик, Галата, Варна, Камчия, Обзор, Бяла, Шкорпиловци, Кранево, Шабла, Крапец и т.н. По Южното Черноморие тези райони са: кк Сл.бряг, Несебър, Влас, Созопол, Поморие, Равда, Приморско и т.н.Изброявайки тези селища и районите около тях се разбира, че практически нямаше район, който е в близост до Черноморският бряг, към който да няма интерес за придобиване на собственост. Поради тези причини цените на парцели в някой райони около морския бряг достигнаха стойности от 40 – 50 EUR/кв.м. за земеделска земя и до 200 – 300 EUR/кв.м. за урегулирани парцели в строителни граници. 

През 2004 г. в страната са били сключени близо 46 хил. сделки на пазара на земеделска земя, като предмет на продажба са станали 463 330 дка, със средна пазарна цена 306 лв. За сравнение общият размер на земеделските имоти, сменили собствеността си през 2003 г. е 345 722 дка, при средна цена 143 лв. на декар. През 2004г. 10 697 дка земеделска земя e била предмет на покупка с цел смяна на предназначението, като средната цена на тези сделки е 7585 лв. за един декар.

Безспоред първенец по брой сключени сделки със земеделска земя, с цел смяна на предназначението и последващо строителство е Южното Черноморие. В общините Бургас, Созопол, Несебър, Поморие, Приморско и др. при 868 транзакции са били продадени 4305 декара. В Североизточният район на страната, който обхваща Черноморските общини Варна, Бяла, Шабла и др., през 2004г. са били сключени 104 сделки за продажбата на 267 декара земи. Средна цена на транзакциите – 4200 лв. на декар.

Един от основните проблеми, който трябва да се има в предвид е правилният избор на оптимална комбинация между цена, местоположение и характеристики на търсеният имот.

Със сигурност може да твърдим, че в този момент от развитието на пазара съществуват, както атрактивни така и не чак толкова видове имоти и райони. Характеристика като уникалност на местоположението дава гаранции за успешност на инвестицията- гарантирано отдаване под наем или бъдещо повишаване на цената и генериране на печалби. Важното за всеки интересуващ се от покупка на имоти в България е да открие тези персективни райони и видове имоти.

Много важен законопроект, за който считаме, че трябва да имате информация е проекта за Закон за Черноморското Крайбрежие. Обсъждането се проведе под егидата на Съюза на архитектите в България, Министерството на регионалното развитие и благоустройството и НСНИ. Само няколко цитата от закона, които касаят покупките на имоти по Черноморието - в него са предвидени две зони - зона А и зона В.

Зона А обхваща плажната ивица и 100 метровата зона от земеделски земи и горски територии, прилежащи на крайбрежната плажна ивица. В тази зона ще бъде забранено строителството на сгради, постройки, плътни огради и т.н. няма да може да бъде променян и статута на земеделските земи и територии от горският фонд. В зона В, която ще обхваща 2 км. от зем.земи и горите от границата на зона А, ще бъде разрешено строителството при спазване на определени изисквания, а именно:

  • плътност на застрояване –30%,
  • коеф.на интензивност –1.5
  • плътност на озеленяване-мин. 50%
  • височина на сградите до 17.5 м.

Този проект не се знае дали ще бъде приет, но Ви препоръчваме преди да закупите земя извън регулация да направите необходимите проверки дали имотът, който ще закупувате няма да попадне под ударите на евентуален бъдещ закон и след това да прецените дали да поемете този риск.

Много важен бранш за развитието на пазара на имоти по Черноморието е  туризма. Данните за 2004г., които бяха публикувани преди няколко дни отново показват сериозен ръст, както в увеличението на потока от чужди туристи от около 14%, така и в увеличението на приходите от предоставяните туристически продукти и услуги. Интересен е и факта , че за деветмесечието на 2003 към същия период на 2004 увеличението на британски туристи посетили България е 60% и достига цифрата от 253 000 посещения, с което Великобритания се нарежда на седмо място от всички нации по брой на посетилите България чужденци.

Прогноза за развитието на пазара на имоти по Черноморието.

Нашата прогноза за развитието на пазара по Черноморието в кратко и средно- срочен период е, че цените ще се покачват средно с около 7-15 %. Тук е мястото да се каже, че за някои групи имоти покачването може би ще бъде по-чувствително, а за други вероятно ще се констатира известен спад.

Движението на цените нагоре или надолу ще зависи от конкретните характеристики на обекта, а не от субективните желания и емоции на  собственици и инвеститори. В различните моменти от развитието на пазара ще съществуват различни по степен на атрактивност и възвращаемост групи имоти.

1. Конткретни примери за атрактивни възможности за инвестиция по Черноморието към момента

  • За покупка на парцели за застрояване -  Камчия, Северното Черноморие  след Зл. Пясъци, отделни селски райони в близост до плажната ивица, Галата
  • За покупка или строителство на апартаменти – традиционно Варна и Бургас, Сл.бряг, Влас, нови  райони между Варна и Зл. Пясъци, Златни пясъци, Галата, Крайморие, Бяла.
  • За покупка или строителство на къщи и вили – райони южно  от Бургас, северно от Варна, селски райони с добра инженерна инфраструктура

В КРАЯ НА ДОКЛАДА ЩЕ ОБОБЩИМ С НЯКОЛКО ПРЕПОРЪКИ

1.Цените на имотите в България като средни стойности ще се повишават, така че инвестицията в недвижимости е добро решение. Но бъдете внимателни за следните ваши действия:

    *в зависимост от целта на Вашата инвестиция, а именно –реализиране на приходи от наеми, генериране на капиталова печалба, закупуване на парцели за извършване на строителство, закупуване на ваканционен имот или имот за постоянно живеене-second home, са подходящи различни по вид  и характеристики имоти, със различно местонахождение.

    *бъдете внимателни при избора на компанията, която ще организира цялостния процес по придобиване на собствеността. Една компания с необходимите квалифицирани консултанти, екип от юристи, архитекти, познаващи отлично подводните камъни в процеса на покупка на имот ще Ви гарантира спокойно, сигурно и удволетворяващо приключване на сделката.

     *когато купувате имот с цел генериране на доходи от наеми, разберете какъв е моментния пазар на наеми в района. Бъдете сигурни, че не всеки район в България е с бъдещ потенциал за реализиране на такъв доход.

      *ако желаете инвестицията Ви да е насочена към покупка на парцел за строителство- внимание към статута на земята, границите на регулация, параметрите за застрояване, подземни и надземни комуникации ограничаващи бъдещото строителство. В България съществуват ясни закони и наредби, даващи много точна информация за параметрите на застрояване на конкретния парцел. Естествено тези документи и необходимата информация трябва да бъдат познавани, или да бъдат търсене на  правилните места.

       *един най-важните моменти от сделката е нейното юридическо обезпечаване.

 

Оцени статията:
0/0
Коментирай
Моля, пишете на кирилица! Коментари, написани на латиница, ще бъдат изтривани.
Предложи
корпоративна публикация
Holiday Inn Sofia A warm "Welcome" to Sofia's newest 5 Star hotel.
Кооперативна охранителна фирма ООД КОФ ООД е специализирано дружество за комплексна охрана.
Интерлийз ЕАД Лизинг на оборудване, транспорни средства, леки автомобили и др.
Резултати | Архив
  • Най-старата коневъдна ферма в света
  • Женевски конвенции
  • Премиерът Бойко Борисов в Туркменистан
  • Зимна приказка
  • Премиерът Бойко Борисов се срещна с руския премиер Дмитрий Медведев в Туркменистан
Иванчо влиза в аптеката и започва да изброява на аптекарката: - бинт; - марля; - риванол; - кислородна вода; - лепенки; - обезболяващи; Аптекарката се притеснила и го пита -  - Да не е...
На този ден 04.12   1533 г. – Иван Грозни става велик княз на Московското княжество. 1639 г. – Йеремия Хорокс и Уилям Крабтрий за първи път наблюдават пасаж на Венера. 1808 г....